Квартирный вопрос: стоит ли торопиться с покупкой жилья?
После бурного роста во время пандемии в прошлом году на рынке жилья произошла коррекция. Цены снизились и на первичке, и на вторичке. Где-то больше, где-то меньше. Что будет со ставками и стоимостью квадратных метров в этом году? И стоит ли торопиться с оформлением ипотеки? На эти вопросы ответили участники онлайн-конференции «Жилье мое: куда движутся цены на недвижимость», которая прошла на площадке «Комсомольской правды».
ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПРЕВЫШАЕТ СПРОС
С 2018 года цены на недвижимость в России неуклонно росли. Причем довольно быстро. Этому способствовали два важных фактора.
- После введения в 2018 году эскроу-счетов и проектного финансирования цены выросли на 21%. После льготной ипотеки, введенной в 2020 году, цены выросли еще на 44%, - говорит Валерий Казейкин, председатель секции Экспертного совета думского комитета по строительству и ЖКХ.
И хотя и то, и другое вводили для того, чтобы жилье стало более доступным, а покупка недвижимости на первичном рынке безопасной. Все это в конечном итоге привело к тому, что позволить себе квартиру теперь могут даже меньше россиян. К примеру, по данным ЦБ, если раньше копить на жилье надо было 5-6 лет, то теперь 7-8 лет (подробнее – см. графику).
- Только этого уже достаточно для того, чтобы цены не росли. Доходы населения в этот период увеличились не так сильно, - поясняет Валерий Казейкин.
При этом на спрос повлияла не только растущая диспропорция между стоимостью объектов и возможностями покупателей, но и общая неопределенность в экономике. Это привело к тому, что предложение сейчас значительно превышает спрос.
- Соотношение между ценой квартиры и годовым заработком во многих регионах находится близко к многолетним максимумам. Это говорит о перегреве рынка, поэтому уверенного роста, который был раньше, ждать нет смысла, - считает Наталья Ващелюк, главный аналитик Совкомбанка.
Наоборот, цены либо стабилизируются, либо даже немного просядут еще. Строители эту тенденцию тоже чувствуют. Уже начатые объекты заморозить они не могут. Поэтому уменьшают количество будущих. Подают меньше заявок на получение разрешений на строительство. Это количество снизилось с начала года на 20%.
- Ввод 2023 года будет соизмерим с 2022 годом (105 млн квадратов). Но начиная с 2024 года предложение на первичном рынке точно будет сокращаться. Это неизбежно будет отражаться на стоимости, - поясняет Антон Глушков, президент Национального объединения строителей.
По его словам, цены вверх будет толкать и растущая себестоимость строительства. Дорожает металл, цемент, рабочая сила.
ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА – ПОМОЩЬ ИЛИ ПУЗЫРЬ?
В конце прошлого года власти решили продлить льготную ипотеку – до лета 2024 года. И даже расширить ее действие. В частности, теперь большее количество семей подходят под критерии, необходимые для получения семейной ипотеки под 6% годовых. Это не дало ценам на первичном рынке упасть сильнее. Но рано или поздно этот инструмент поддержки отменят, считают эксперты.
- Пока льготная ипотека есть, это хороший шанс улучшить свои жилищные условия, - считает Ирина Рудакова, член Международной академии ипотеки и недвижимости.
При этом застройщики вместе с банками активно реализуют и собственные ипотечные программы. Они субсидируют ставку и делают условия по кредитам еще более привлекательными. Правда, разобраться в нюансах становится все сложнее.
- Сейчас на рынке действует более 400 различных программ. Это симбиоз между банками и застройщиками. Но у каждого заемщика своя история. В любом случае перед совершением покупки нужно считать выгоду и окупаемость того или иного объекта. Многое зависит от того, как быстро вы планируете отдать долг, - поясняет Ирина Рудакова.
«Фишка» нулевой ипотеки, с которой в последние месяцы активно борется Центробанк, в том, что можно взять ипотеку действительно под 0,1% годовых, но тогда стоимость квартиры окажется на 20 – 30% выше. В этом случае нет смысла погашать такой кредит досрочно. Выгоднее платить его весь срок, а свободные деньги откладывать на депозит.
- Варианты стали более сложными, их надо тщательнее анализировать. Покупатель зачастую получает целое меню из цен — комбинацию между стоимостью квартиры и процентной ставкой. Это размывает понятие, что же является рыночной ценой, - поясняет Наталья Ващелюк.
При этом, по словам участников рынка, покупатели сейчас зачастую смотрят не на цену объекта или процентную ставку, а на ежемесячный платеж. Если он устраивает, тогда сделка оформляется. Тем более что по субсидированной ипотеке сумма ежемесячного взноса может оказаться чуть ли не вдвое меньше, чем по рыночным ставкам. Даже с учетом изначального завышения стоимости квартиры.
ВТОРИЧКА ИЛИ ПЕРВИЧКА
Еще одна примечательная тенденция. В конце 2021 года цены на первичном рынке обошли цены на вторичном. Что всегда считалось нонсенсом. Это произошло из-за двух факторов. Во-первых, повлияла все та же льготная ипотека. Покупать квартиры в новостройках стало выгоднее. Во-вторых, качество современных зданий в лучшую сторону отличается от старого фонда. Это делает подобные объекты более востребованными.
В последний год разрыв даже увеличился. Если на первичке цены упали лишь в пределах 10%. То на вторичке падение более чем заметное. В среднем около 20 - 25%.
- Лично я бы сейчас рассматривал вторичный рынок. Во-первых, сейчас это гораздо надежнее. Покупаешь то, что видишь. Во-вторых, цены сильно ниже. Если посчитать, то даже ипотека по рыночным ставкам в этом случае может оказаться выгоднее, - говорит Евгений Шлеменков, член президиума правления «Опоры России».
По его словам, сейчас очень хорошее время, чтобы торговаться. Продавцов больше, чем покупателей. Поэтому первые готовы идти на серьезные уступки. Главное – следить за рынком и целенаправленно искать то, что вам нужно.
- Средний дисконт на вторичке сейчас составляет 8%. Уровень неопределенности стал не таким высоким. Продавцы и покупатели стали договариваться. Пока стабильная ситуация, лучше покупать. Уже многие квартиры продаются по адекватным ценам, - поясняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.
ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ И СТАВКАМИ
- Рынок пришел в равновесное состояние. До конца года мы не ожидаем резкого снижения цен. Может быть коррекция цен на 5 — 7%. «Особенно если будет расти ключевая ставка», —считает Екатерина Векшина, вице-президент Российской гильдии риэлторов.
По ее словам, чтобы получить наиболее выгодные условия по кредиту, лучше обратить к ипотечному брокеру: «на этом можно выгадать до 2 – 3% годовых».
- Сейчас есть предпосылки, что ключевая ставка будет расти. Инфляционные риски накапливаются, и во второй половине года мы можем увидеть рост процентных ставок. Что касается цен, они могут незначительно скорректироваться на фоне падения продаж в перегретых регионах. Если есть потребность в улучшении жилищных условий, сейчас, когда рынок немного остывает, неплохой момент, чтобы совершить покупку, - соглашается Наталья Ващелюк.
P.S. За основу для расчетов был взят годовой заработок для каждого региона и средняя стоимость квартиры (площадью 33 кв. м по средней цене 1 кв. м в регионе).